Con la recente sentenza n. 3419/2025, pubblicata in data 2 giugno 2025, la Corte d’Appello di Roma – Sezione VII Civile – ha rigettato il gravame proposto da un condomino avverso la decisione di primo grado che, in accoglimento della domanda del condominio, aveva accertato l’illegittimità dell’attività di affittacamere e bed & breakfast svolta all’interno di un immobile condominiale, in violazione delle previsioni regolamentari.
La vicenda prende le mosse da un’azione promossa dal condominio nei confronti di due comproprietari e dei rispettivi conduttori commerciali, finalizzata a far cessare l’attività ricettiva esercitata all’interno di due unità immobiliari site nel fabbricato. L’attività, sebbene formalmente giustificata da contratti di locazione a lungo termine, si era concretizzata, secondo quanto documentato in atti, nell’offerta di servizi tipici delle strutture extralberghiere, mediante la gestione di affittacamere e B&B pubblicizzati anche online.
Il condominio aveva fondato la propria pretesa sull’art. 4 del regolamento condominiale contrattuale, approvato nel 2003 all’unanimità dei presenti e successivamente ratificato dagli assenti, non impugnato e trascritto nei registri immobiliari, il quale stabiliva, tra l’altro:
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il divieto di destinare gli immobili a “attività produttive, commerciali, pubbliche o aperte al pubblico”;
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il divieto di locare le unità immobiliari per periodi inferiori a sei mesi.
La decisione della Corte
Nel confermare la sentenza di primo grado, la Corte ha fornito una puntuale ricostruzione dei principi in materia, ribadendo quanto segue:
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Natura contrattuale del regolamento condominiale
Il regolamento approvato all’unanimità dei condomini ha natura negoziale e può legittimamente imporre limitazioni anche all’uso delle proprietà esclusive. Tali clausole, se chiare e specificamente accettate (come nel caso di specie), risultano vincolanti anche per gli aventi causa, tra cui rientrano i conduttori commerciali. -
Configurabilità dell’attività ricettiva come attività produttiva
La Corte ha sottolineato che l’attività di affittacamere e bed & breakfast, prevedendo la fornitura di servizi accessori alla mera locazione (pulizia, cambio biancheria, accoglienza), integra una forma di attività imprenditoriale e come tale è incompatibile con il divieto imposto dal regolamento. -
Irrilevanza della tolleranza pregressa
È stato altresì chiarito che l’eventuale tolleranza da parte del condominio non può tradursi in un implicito mutamento del regolamento, né può legittimare condotte contrarie a divieti espressamente previsti. -
Opponibilità ai conduttori
Trattandosi di clausole contrattuali accettate e richiamate nei contratti di locazione, esse risultano opponibili ai conduttori, i quali devono attenersi alle limitazioni previste, pena la cessazione dell’attività.
