La procedura di convalida di sfratto è lo strumento attraverso il quale il locatore può ottenere, in tempi alquanto rapidi, specie rispetto a un giudizio ordinario, un provvedimento che accerti il diritto al rilascio dell’immobile.
La procedura viene utilizzata prevalentemente nei casi di sfratto per morosità e di finita locazione. Ma può anche essere avviata prima della scadenza di un contratto per ottenere, anticipatamente alla data di scadenza del contratto, un titolo esecutivo per ilrilascio dell’immobile (licenza per finita locazione).
L’ATTO DI INTIMAZIONE E LA NOTIFICA
Il procedimento inizia con l’atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida. Con questo atto il locatore intima al conduttore di rilasciare l’immobile e lo cita davanti al Tribunale competente per ottenere la convalida.
Nello sfratto per morosità, vengono indicati nell’atto i canoni e gli eventuali oneri accessori non pagati. Nello sfratto per finita locazione, invece, viene dedotta la scadenza del contratto e la mancata riconsegna dell’immobile.
La notifica dell’atto al conduttore è un passaggio essenziale. Deve essere eseguita nel rispetto delle forme previste dalla legge, per consentire al conduttore di conoscere la domanda e di comparire in udienza. Una notifica irregolare può determinare rinvii o contestazioni processuali.
COSA PUO’ SUCCEDERE IN UDIENZA
All’udienza fissata per la convalida possono verificarsi diverse situazioni.
Se il conduttore non compare o compare ma non si oppone, il Giudice, verificata la regolarità della notifica e la sussistenza dei presupposti, può convalidare lo sfratto. Il provvedimento costituisce titolo per procedere al rilascio dell’immobile.
Se il conduttore compare e si oppone, il procedimento può trasformarsi in un giudizio a cognizione piena. In questo caso il Giudice valuta la natura dell’opposizione e può disporre il mutamento del rito, assegnando termini per il deposito di memorie e documenti.
Se l’opposizione non appare fondata su prova scritta, oppure non sussistono gravi motivi in contrario, il Giudice può comunque emettere ordinanza provvisoria di rilascio. Si tratta di un provvedimento particolarmente rilevante, perché consente al locatore di ottenere un titolo esecutivo per il rilascio anche mentre il giudizio prosegue sul merito delle contestazioni.
MANCATA COMPARIZIONE E CONVALIDA
La mancata comparizione del conduttore, se la notifica è regolare, può condurre alla convalida dello sfratto. Il Giudice deve comunque verificare che l’intimazione sia stata correttamente portata a conoscenza dell’intimato e che ricorrano i presupposti di legge.
La convalida non coincide ancora con il materiale recupero dell’immobile. Essa consente al locatore di ottenere un titolo per procedere, se necessario, alla fase esecutiva.
IL TERMINE DI GRAZIA EX ART. 55 L. 392/1978
Nelle locazioni abitative, in caso di morosità, il conduttore può chiedere il cosiddetto termine di grazia ai sensi dell’art. 55 della legge n. 392/1978.
Il termine di grazia consente al conduttore di sanare la morosità entro il termine fissato dal Giudice, pagando i canoni scaduti, gli oneri accessori, gli interessi e le spese processuali liquidate. Se il pagamento avviene correttamente, la morosità può essere sanata e il procedimento non conduce alla convalida dello sfratto.
La richiesta del termine di grazia non è però uno strumento automatico per paralizzare indefinitamente la procedura. Occorre rispettare i termini e le condizioni fissate dal Giudice.
L’OPPOSIZIONE ALLO SFRATTO
Il conduttore può opporsi alla convalida sollevando contestazioni relative, ad esempio, all’esistenza della morosità, all’ammontare delle somme richieste, alla validità del contratto, alla regolarità della disdetta o alla presenza di fatti estintivi o impeditivi della pretesa del locatore.
L’opposizione deve essere valutata caso per caso. Se è supportata da elementi idonei, il giudizio prosegue nelle forme ordinarie o nel rito applicabile alla materia locatizia. Se invece appare generica o non sorretta da prova adeguata, il Giudice può emettere l’ordinanza provvisoria di rilascio.
ORDINANZA PROVVISORIA DI RILASCIO
L’ordinanza provvisoria di rilascio è uno degli strumenti più incisivi a tutela del locatore. Essa consente di ottenere un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile anche quando il conduttore si sia opposto alla convalida.
Il provvedimento non definisce necessariamente tutte le questioni economiche o risarcitorie tra le parti, ma consente di avviare la fase esecutiva per il recupero dell’immobile.
DECRETO INGIUNTIVO PER CANONI E ONERI
Nel procedimento di sfratto per morosità, il locatore può chiedere anche l’emissione di decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e per gli oneri accessori dovuti, quando ne ricorrono i presupposti.
Il titolo per il rilascio e il titolo per il pagamento delle somme hanno funzioni diverse. Il primo serve a recuperare la disponibilità dell’immobile; il secondo serve a ottenere il pagamento coattivo delle somme dovute.
DALLA CONVALIDA ALL’ESECUZIONE FORZATA
Una volta ottenuto il titolo per il rilascio, se il conduttore non libera spontaneamente l’immobile, occorre procedere con l’esecuzione forzata per rilascio.
La fase esecutiva è distinta dalla fase giudiziale di convalida. Avere un provvedimento favorevole non significa, di per sé, rientrare immediatamente nel possesso dell’immobile. Se il conduttore non rilascia spontaneamente, è necessario attivare l’Ufficiale giudiziario.
IL PRECETTO PER RILASCIO
Prima di iniziare l’esecuzione, il locatore deve notificare l’atto di precetto per rilascio. Con il precetto si intima al conduttore di rilasciare l’immobile entro il termine previsto dal giudice, avvertendolo che, in mancanza, si procederà esecutivamente.
Il precetto è un passaggio formale ma essenziale, perché precede l’intervento dell’Ufficiale giudiziario.
IL PREAVVISO DI RILASCIO
Decorso il termine indicato nel precetto, il locatore può richiedere l’intervento dell’Ufficiale giudiziario, il quale notifica il preavviso di rilascio.
Nel preavviso viene indicata la data del primo accesso presso l’immobile. Si tratta del momento in cui l’esecuzione entra nella sua fase pratica.
GLI ACCESSI DELL’UFFICIALE GIUDIZIARIO
Al primo accesso, l’Ufficiale giudiziario verifica la situazione dell’immobile e la presenza del conduttore o di terzi. Non sempre il rilascio avviene al primo accesso. In molti casi l’esecuzione richiede più accessi, anche in relazione alla disponibilità della forza pubblica e alle condizioni concrete dell’immobile.
Quando necessario, l’Ufficiale giudiziario può avvalersi della forza pubblica, di un fabbro per l’apertura dell’immobile e degli altri ausiliari necessari allo svolgimento delle operazioni.
FORZA PUBBLICA, FABBRO E RILASCIO DELL’IMMOBILE
La presenza della forza pubblica può essere necessaria quando vi è opposizione materiale al rilascio o quando occorre garantire l’ordine durante le operazioni. Il fabbro può intervenire per consentire l’accesso all’immobile e la sostituzione della serratura. Se richiesto dall’Ufficiale Giudiziario, potrebbe anche essere necessario l’intervento del medico fiscale, nominato dal Tribunale.
Al termine delle operazioni, l’immobile viene riconsegnato al locatore o a persona da lui incaricata. Da quel momento il locatore riacquista la disponibilità materiale del bene.
BENI LASCIATI NELL’IMMOBILE
Un tema frequente riguarda i beni lasciati dal conduttore all’interno dell’immobile. La gestione di tali beni deve essere affrontata con prudenza, seguendo le indicazioni dell’Ufficiale giudiziario e valutando caso per caso la natura dei beni, il loro valore e le modalità di custodia o rimozione.
È opportuno evitare iniziative autonome che possano esporre il locatore a contestazioni. Anche nella fase successiva al rilascio, la gestione documentata delle operazioni è importante per prevenire responsabilità e future controversie.
CONCLUSIONI
La procedura di convalida di sfratto richiede una gestione attenta sia nella fase giudiziale sia nella fase esecutiva. La convalida o l’ordinanza di rilascio rappresentano un passaggio fondamentale, ma il recupero effettivo dell’immobile può richiedere ulteriori attività, dalla notifica del precetto fino agli accessi dell’Ufficiale giudiziario.
Per il locatore è essenziale predisporre correttamente l’atto di intimazione, documentare la morosità o la scadenza del contratto, gestire l’udienza con attenzione e, se necessario, attivare tempestivamente l’esecuzione forzata.
Per il conduttore è altrettanto importante comprendere le conseguenze della mancata comparizione, dell’opposizione e dell’eventuale richiesta del termine di grazia.
N.B. Il presente contributo ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce la consulenza legale sul caso concreto.
