Sentenza commentata: Tribunale Ordinario di Roma, Sezione Sesta civile, sentenza n. 14605/2025, pubblicata il 21 ottobre 2025, R.G. n. 3075/2025.
IL CASO
La decisione trae origine da un procedimento di intimazione di sfratto per morosità relativo a una locazione abitativa. Il locatore agiva in giudizio lamentando il mancato pagamento di diversi canoni di locazione e di oneri condominiali, chiedendo la convalida dello sfratto e la risoluzione del contratto.
Il conduttore si opponeva alla convalida sostenendo, tra l’altro, che la morosità fosse stata sanata mediante l’incasso, da parte del locatore, di una somma pari a euro 8.400,00. Tale somma era stata consegnata a garanzia del pagamento, in luogo della fideiussione pattuita, ed era pari a sei mensilità di canone.
La questione centrale riguardava dunque la natura di tale somma: si trattava di un pagamento idoneo a escludere l’inadempimento oppure di una garanzia legittimamente escussa dal locatore?
LA GARANZIA NON È UN CANONE ANTICIPATO
Il Tribunale di Roma ha chiarito che l’incasso della somma versata a garanzia non equivale all’adempimento spontaneo dell’obbligazione da parte del conduttore.
La garanzia può avere l’effetto di ridurre o estinguere il debito per il quale viene escussa, ma non elimina il dato storico dell’inadempimento, né trasforma il ritardo nel pagamento dei canoni in un comportamento contrattualmente corretto.
Questo passaggio è particolarmente rilevante: il conduttore non può sostenere che, poiché il locatore ha incassato la garanzia, non vi sia mai stata morosità. La garanzia serve proprio a proteggere il locatore dal rischio di inadempimento, non a sostituire l’obbligo del pagamento regolare e tempestivo del canone.
LA DIFFERENZA TRA DEPOSITO CAUZIONALE E GARANZIA
La sentenza distingue con chiarezza due strumenti diversi.
Da un lato vi è il deposito cauzionale, che normalmente tutela il locatore rispetto alla riconsegna dell’immobile e agli eventuali danni arrecati al bene concesso in godimento.
Dall’altro lato vi è una somma versata a garanzia delle obbligazioni contrattuali, prevista dalle parti in alternativa alla fideiussione bancaria. In questo caso, la garanzia era destinata a tutelare il locatore rispetto all’adempimento degli obblighi nascenti dal contratto di locazione, incluso il pagamento dei canoni.
Secondo il Tribunale, la previsione contrattuale era legittima proprio perché i due istituti avevano funzione diversa: il deposito cauzionale riguardava la corretta riconsegna dell’immobile, mentre la garanzia ulteriore era collegata all’adempimento delle obbligazioni contrattuali.
PERCHÉ LA SOMMA A GARANZIA È LEGITTIMA
La sentenza valorizza l’autonomia negoziale delle parti e la funzione concreta della garanzia. Se il contratto prevede che, in mancanza della fideiussione bancaria, il conduttore consegni una somma destinata a garantire tutte le obbligazioni assunte, tale previsione non è di per sé illegittima.
Nel caso esaminato, la somma di euro 8.400,00 non era stata qualificata come pagamento anticipato dei canoni, ma come garanzia sostitutiva della fideiussione. Il suo incasso da parte del locatore, quindi, non impediva di accertare il grave inadempimento del conduttore, soprattutto in presenza di pagamenti tardivi e di ulteriori morosità maturate nel corso del rapporto.
IL PAGAMENTO TARDIVO NON ESCLUDE LA RISOLUZIONE
Il Tribunale ha inoltre ribadito un principio importante in materia di locazioni abitative: il mancato pagamento del canone nei termini previsti costituisce un inadempimento rilevante, secondo i parametri dell’art. 5 della legge n. 392/1978.
Il successivo pagamento, o l’escussione della garanzia, può incidere sul quantum ancora dovuto, ma non sempre è sufficiente a escludere la gravità dell’inadempimento o a impedire la risoluzione del contratto.
Nel caso concreto, il Tribunale ha dichiarato risolto il contratto per grave inadempimento del conduttore e ha ordinato il rilascio dell’immobile.
UN PRINCIPIO UTILE PER I CONTRATTI DI LOCAZIONE
La decisione è di interesse pratico per locatori e conduttori perché conferma la possibilità di prevedere, accanto al deposito cauzionale, una distinta garanzia destinata a coprire l’adempimento delle obbligazioni contrattuali.
Naturalmente, la clausola deve essere redatta con attenzione: è opportuno chiarire la funzione della somma, il rapporto con l’eventuale fideiussione, le condizioni per l’incasso e le modalità di restituzione alla scadenza del rapporto, una volta verificato l’esatto adempimento delle obbligazioni.
Per il locatore, una garanzia ben formulata può rappresentare uno strumento di tutela effettivo contro il rischio di morosità. Per il conduttore, è essenziale comprendere che la consegna di una somma a garanzia non lo esonera dall’obbligo di pagare puntualmente il canone.
CONCLUSIONI
La sentenza n. 14605/2025 del Tribunale di Roma conferma che la somma versata a garanzia, in luogo della fideiussione, è legittima quando assolve a una funzione autonoma rispetto al deposito cauzionale ed è destinata a garantire l’adempimento delle obbligazioni contrattuali.
L’escussione della garanzia non cancella l’inadempimento del conduttore: può ridurre il debito residuo, ma non impedisce al giudice di valutare la gravità della morosità e, se ne ricorrono i presupposti, di dichiarare la risoluzione del contratto e ordinare il rilascio dell’immobile.
Il presente contributo ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce la consulenza legale sul caso concreto.
FONTI
Tribunale Ordinario di Roma, Sezione Sesta civile, sentenza n. 14605/2025, pubblicata il 21 ottobre 2025, R.G. n. 3075/2025.
Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 5.
Codice civile, artt. 1455, 1575, 1576 e 1578.
