Il recesso del conduttore nelle locazioni commerciali continua a far discutere. La Cassazione si è occupata anche di recente del tema, vuoi per tracciare il confine tra recesso del conduttore e disdetta anticipata del locatore, vuoi per stabilire che i «gravi motivi» invocabili dall’inquilino devono sempre essere precisati e riferiti all’attività svolta nell’immobile locato.
Nel regolamentare in modo organico le locazioni a uso diverso dall’abitativo, il legislatore ha tenuto in particolare considerazione l’interesse del conduttore a una maggiore stabilità nella sistemazione nell’immobile condotto in locazione per la sua attività. Si è però anche preoccupato di evitare che la lunga durata del contratto possa in qualche modo pregiudicarlo nei casi in cui questi ritenga non più conveniente fare proseguire il rapporto di locazione sino alla sua legale scadenza, ad esempio perché l’immobile è divenuto inidoneo a soddisfare le esigenze che lo avevano indotto ad assumerlo in locazione o troppo ampio rispetto alla sopravvenuta riduzione della propria attività, o, più semplicemente, perché troppo oneroso rispetto alle pari alternative offerte dal mercato: ha dunque concesso al conduttore, con l’articolo 27 della legge 392/78la facoltà di recedere dal contratto qualora sussistano determinati presupposti.
La norma
L’articolo 27 prevede e regola due tipi di recesso a favore del solo conduttore:
– il recesso convenzionale: essendo oggetto di tutela il solo interesse del conduttore, nulla osta a che le parti pattuiscano una clausola, idonea a consentire solo a quest’ultimo di recedere dal contratto, dando preavviso di sei mesi, ma si ritiene che sia possibile anche pattuire un preavviso più breve;
– il recesso legale: in mancanza di una pattuizione, anche il conduttore è tenuto a rispettare il contratto sino alla sua scadenza. Tuttavia, la legge gli attribuisce la facoltà di recedere dal contratto in ogni momento durante il corso del rapporto locatizio in presenza di gravi motivi, che devono essere esattamente specificati nella comunicazione da inviare al locatore con inderogabile preavviso semestrale. Trattasi quindi di un recesso «titolato» in quanto non può prescindere dalla specificazione dei motivi.
I gravi motivi
I gravi motivi devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, tali da rendergli oltremodo gravosa la prosecuzione della locazione, quali, ad esempio, l’andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attività di impresa) sopravvenuto rispetto al momento della stipula del contratto, che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale da imporgli il trasferimento della sua attività in altri locali, tenendo conto, quanto al requisito dell’imprevedibilità della congiuntura economica, che esso va valutato in concreto e in relazione ai fattori che ne hanno determinato l’andamento stesso.
Anche l’impossibilità di adeguare l’immobile locato alle nuove prescrizioni dettate dalla legge in tema di sicurezza nei luoghi di lavoro costituisce grave motivo che legittima il recesso anticipato del conduttore (si veda Cassazione 14623/17).
I fatti devono presentare una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, lasciata cioè alla mera sua discrezionalità.
La facoltà di recedere dal contratto rappresenta però per il conduttore un mezzo residuale per liberarsi di un rapporto di locazione per lui divenuto estremamente gravoso sotto il profilo economico oppure non più idoneo oggettivamente allo svolgimento della propria attività. Ciò porta a ritenere che, qualora il conduttore, già a conoscenza delle proprie difficoltà di far proseguire il rapporto di locazione, abbia più prossima possibilità di inviare tempestiva disdetta al fine di impedirne il tacito rinnovo, non può successivamente al rinnovo, invocare a fondamento del suo esercitato recesso un grave motivo che già si era verificato in tempi precedenti il rinnovo del contratto stesso.
