(Il presente articolo è tratto dalla rivista giuridica “quotidiano diritto” del Sole 24 ore a firma di Rosanna Acierno)
“La clausola apposta sui contratti di locazione che autorizza il locatore a trattenere in via provvisoria il deposito cauzionale fino al risarcimento dei danni arrecati all’immobile affittato non ha natura penale. Pertanto, a prescindere dalla nomenclatura formale utilizzata, non può essere assoggettata ad autonoma tassazione ai fini della imposta di registro. Sono queste le principali conclusioni cui è giunta la Ctp di Milano con la sentenza 3042/19/2019 depositata il 5 luglio scorso (presidente Lo Monaco, relatore Chiametti), smentendo così la posizione assunta da numerosi uffici territoriali dell’agenzia delle Entrate che continuano a notificare avvisi di liquidazione, sia al locatore che al conduttore (in qualità di coobbligato in solido), per recuperare l’imposta di registro di 200 euro (oltre a interessi e sanzioni) nel caso in cui nei contratti di affitto già registrati risultino appostate clausole che regolamentino gli effetti di un determinato comportamento tenuto dall’affittuario.
La particolare questione affrontata nella sentenza della Ctp milanese riguarda tutti quei casi in cui, al fine di tutelarsi da eventuali danni arrecati all’immobile affittato, il locatore inserisce nel contratto di locazione (portato poi a registrazione) la clausola con cui viene stabilito, in via preventiva, che «in caso di non puntuale riconsegna dell’immobile nelle medesime condizioni in cui si trovava all’inizio della locazione, il locatore è autorizzato a trattenere il deposito cauzionale a titolo di penale per i danni arrecati».
Siccome generalmente, ove prevista, la clausola viene definita nei contratti di locazione come «clausola penale», gli uffici territoriali provvedono ad assoggettarla ad autonoma (e ulteriore) imposta di registro.
Tuttavia, il collegio dei giudici di primo grado, accogliendo il ricorso proposto da un locatore, ha dichiarato illegittimo l’avviso di liquidazione, precisando quanto segue: laddove nel contratto venga previsto che, in caso di danni all’immobile, il conduttore ripristini il tutto a proprie spese, non è ravvisabile alcuna penalità; pertanto non è dovuta alcuna (ulteriore e autonoma) imposta di registro e, questo, a prescindere dall’uso improprio dell’aggettivo “penale”.
Anche se di parere contrario, rimane invece confermata la posizione espressa finora dalla giurisprudenza di merito (tra cui Ctp Milano 618/1/2019, commentata sul Sole 24 Ore del 18 marzo scorso, e Ctp Pavia 66/1/2018), secondo cui sarebbe legittimo l’assoggettamento delle clausole penali, al momento della registrazione, a imposta autonoma in misura fissa pari a 200 euro e, al momento della esplicazione dei loro effetti, a imposta proporzionale nella misura del 3% al netto dei 200 euro già versati. Tutto ciò, a prescindere dalla nomenclatura utilizzata per definire queste clausole, disciplinate dall’articolo 1382 del Codice civile, con cui si stabilisce in via preventiva la somma che dovrà essere corrisposta da una delle parti all’altra in caso di inadempimento. Tra queste, per esempio, le pattuizioni inserite nel contratto al fine di disporre il divieto di sublocazione e/o la maggiorazione degli interessi legali in caso di mancato pagamento del canone. Queste, secondo la consolidata giurisprudenza di merito, scontano sempre una autonoma e ulteriore imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro, a prescindere da quella già versata per la registrazione del contratto”.
