È valida la clausola del contratto che prevede la rinuncia del conduttore a percepire, al termine della locazione, l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, se ciò costituisce la controprestazione di un vantaggio attribuitogli dal locatore, così da lasciare inalterato l’equilibrio contrattuale che la legge ha voluto tutelare con il divieto previsto dall’articolo 79 della legge 392/1978.
La questione
Il principio è stato affermato dal Tribunale di Roma (giudice Nardone), con la sentenza 18690 pubblicata il 2 ottobre 2017, a conclusione del giudizio promosso da un locatore nei confronti del proprio conduttore a cui aveva locato un garage in cambio di un canone annuo non solo inferiore a quello normalmente applicato sul mercato per immobili similari, ma ancora ridotto per i primi due anni di durata del contratto. Il tutto a fronte della rinuncia del conduttore a percepire l’indennità per la potenziale perdita della sua clientela dopo il rilascio del garage locato.
Il conduttore si era costituito in giudizio eccependo, tra l’altro, la nullità della clausola contrattuale di rinuncia all’indennità commerciale perché in palese contrasto con quanto prevede l’articolo 79 della legge 392/1978 proprio per impedire al locatore di trarre un ingiusto vantaggio a scapito del conduttore.
La disposizione ha l’obiettivo di evitare che le parti, al momento della stipula del contratto, eludano una disposizione imperativa posta dalla legge a tutela della posizione del conduttore. Ma l’articolo 79 non impedisce che il conduttore rinunci a fare valere un proprio diritto in cambio di un altro vantaggio che il locatore confermi di riservargli.
La sentenza
È proprio in base a questo principio che il Tribunale di Roma non ha avuto dubbi nel dichiarare la piena validità della clausola che prevede la rinuncia all’indennità di avviamento prevista dagli articoli 34 e 35 della legge 392/1978; tra l’altro il locatore, oltre ad avere chiesto un canone contenuto, aveva anche acconsentito a un rinnovo del precedente contratto che già era giunto a termine e risolto, con data di rilascio già fissata.
Inoltre la sentenza elenca, a titolo esemplificativo, i vantaggi che possono essere riservati al conduttore a fronte della rinuncia all’esercizio di un suo diritto: dalla congrua riduzione del canone alla concessione di una proroga nella durata della locazione, dalla rinegoziazione del contratto per una durata maggiore di quella minima legale alla rinuncia da parte del locatore a dare la disdetta del contratto alla prima scadenza per i legittimi motivi indicati dalla legge, fino alla rinuncia a proseguire un giudizio già iniziato per sentir dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.
Nulla vieta quindi alle parti di prevedere espressamente nel contratto la rinuncia del conduttore a pretendere l’indennità per la perdita della clientela a fronte di uno o più vantaggi che il locatore dichiari di riconoscergli. Occorre però che la rinuncia, per essere valida e non in contrasto con la generale previsione di nullità stabilita dall’articolo 79 della legge 392/1978, sia contenuta, in modo inequivocabile, in una pattuizione contrattuale.
Spetta al giudice ogni valutazione circa l’effettiva volontà delle parti di rilasciarsi reciproche concessioni a salvaguardia dell’equilibrio del contratto e di escluderla se questa non sia manifestata in modo chiaro e in forma tale da non far nascere dubbi sulle loro reali intenzioni.
Così il Tribunale di Roma ha ritenuto valida la rinuncia operata dal conduttore e lo ha anche condannato a pagare le spese di lite.
