L’EFFICACIA DELLA REGISTRAZIONE TARDIVA

La sentenza n. 23601/2017 delle sezioni Unite della Corte di cassazione si condensa nell’affermazione di un altro principio: il contratto di locazione di immobili, che sia nullo per la sola sua omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione, seppur ormai tardivamente, sia poi effettuata.
Viene così superato il problema (normalmente spiegato facendo riferimento all’articolo 1423 c.c.) della sanabilità quanto meno della nullità testuale ricavata dall’articolo 1, comma 346, per l’ipotesi dell’integrale omessa tempestiva registrazione del contratto di locazione. Si tratta, come le sezioni Unite mettono in rilievo, di nullità che la legge del 2004 ha stabilito per l’intero contratto, in conseguenza non già di un vizio endonegoziale, ma della mancanza di un requisito extraformale costituito dall’omissione della registrazione del contratto.

Il Supremo Collegio riconosce allora fermamente la configurabilità di una possibile sanatoria a seguito della tardiva registrazione di un qualsivoglia contratto di locazione che contenga l’indicazione del canone reale, come convenuto fin ab origine tra le parti. Ciò perché la normativa tributaria non qualifica come perentorio il termine di trenta giorni previsto per assolvere al pagamento dell’imposta di registro e, anzi, contempla sia la registrazione d’ufficio, sia il cosiddetto “ravvedimento operoso”, riconoscendo l’attenuazione della sanzione prevista per la violazione delle norme tributarie nei casi ed alle condizioni indicate dall’articolo 13 del D.lgs 18 dicembre 1997 n. 472.

Né questa perentorietà, preclusiva dell’effetto salvifico retroattivo di una registrazione tardiva, può, per le sezioni Unite, desumersi ora dall’articolo 13, comma 1, legge n. 413 del 1998, dopo la modifica che ne ha operato l’articolo 1, comma 59, della Legge di stabilità 2016: ciò perché la nuova disposizione, peraltro dettata per le sole locazioni abitative, pur contemplando inequivocabilmente l’obbligo di procedere alla registrazione del contratto, posto a carico esclusivo del locatore, entro il termine “perentorio” di trenta giorni, circoscrive la perentorietà del termine alla sola condotta del locatore e, sempre secondo le sezioni Unite, «esclusivamente al fine di far operare la correlata possibilità per il conduttore di ottenere la conformazione del contratto (altrimenti nullo perché non registrato nel termine) al canone autoritativamente predeterminato».

Quindi, avverte la sentenza n. 23601, la registrazione tardiva del contratto di locazione ha l’effetto di sanare quanto meno la nullità testualmente sancita dall’articolo 1, comma 346, della Finanziaria 2005, visto che, al fine, si tratta di porre rimedio ad una nullità che, “sul piano morfologico”, attiene a un «difetto di un co-elemento di validità extranegoziale», e, “sul piano funzionale”, deriva da una «invalidità da inadempimento (dell’obbligo di registrazione) . Tale sanatoria si porrebbe in linea con l’eccezionale recupero degli effetti negoziali di un contratto nullo che lo stesso del codice civile riconosce e che emerge da varie norme disperse nell’ordinamento civilistico .

Quel che pertanto avviene allorché si provveda a una tardiva registrazione di un contratto di locazione, a uso indifferentemente abitativo o non abitativo, contenente ab origine la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), contratto nullo “per inadempimento” ai sensi dell’articolo 1, comma 346, legge n. 311 del 2004, è una sanatoria retroattiva “per adempimento” (così già Cassazione 28 aprile 2017 n. 10498).

Il contratto di locazione immobiliare vivrebbe, in pratica, un suo proprio ciclo circadiano, che alterna fasi di sonno Rem a fasi di veglia che rompono l’incantesimo: il contratto produce i propri effetti fino a trenta giorni dalla sua stipulazione (termine ultimo per effettuare la registrazione), diviene quindi nullo perché non registrato per tempo, ma poi rivive con effetti retroattivi (sin da dove si era interrotto il fatidico ed infausto trentunesimo giorno) nel momento futuro, seppur remoto, in cui sia tardivamente registrato.

Scrivono le sezioni Unite che «l’effetto di sanatoria con efficacia retroattiva consente, difatti, di stabilizzare definitivamente gli (assai instabili) effetti del contratto, assicurando piena tutela alla parte debole del rapporto, volta che il conduttore non sarà esposto ad azioni di rilascio, godrà della durata della locazione come prevista ab origine nel contratto (e non dalla data della registrazione che, intervenendo a distanza di tempo dalla stipulazione, ne abbrevierebbe significativamente quanto arbitrariamente i termini di scadenza), conserverà il diritto all’avviamento, quello alla prelazione, e ancora quello alla libera trasferibilità dell’azienda e del contratto». Altrimenti, datandosi ex nunc la convenzione negoziale soltanto dal giorno della registrazione (ma lasciandone inalterato il termine di scadenza) si altererebbe la disciplina della durata legale delle locazioni, e si cagionerebbe un effetto di novazione del contratto originario per factum principis.